O inventário se arrasta há anos, um dos herdeiros continua morando no imóvel da família e os outros seguem sem receber nada. A solução está em um artigo de duas linhas do Código Civil.
Enquanto a partilha não se conclui, o patrimônio deixado pelo falecido permanece em estado de condomínio entre os herdeiros. Todos são titulares de fração ideal do conjunto, ainda que apenas um esteja com as chaves na mão.
É comum que a ocupação comece de forma natural. Um filho já morava com o pai, ou se mudou para cuidar da casa, e a situação simplesmente se prolonga. O tempo passa e os demais percebem que estão arcando com a perda de um bem que também é deles.
O artigo que resolve
O artigo 1.319 do Código Civil estabelece que cada condômino responde aos outros pelos frutos que percebeu da coisa e pelo dano que lhe causou.
Ocupar o imóvel com exclusividade equivale a perceber um fruto, o valor locativo, que os demais deixaram de aproveitar.
Daí nasce o pedido de arbitramento de aluguel. O herdeiro que usa o bem sozinho deve aos demais a fração correspondente ao valor de mercado da locação, proporcional ao quinhão de cada um.
A partir de quando se conta
Este é o ponto que mais gera surpresa. O direito costuma ser reconhecido a partir do momento em que os demais herdeiros manifestam oposição à ocupação exclusiva, e não desde a abertura da sucessão.
A lógica é que, antes da oposição, presume-se uma tolerância entre os condôminos. Enquanto ninguém reclama, entende-se que houve consentimento.
Por isso, registrar a oposição de maneira comprovável é providência que costuma valer dinheiro. Notificação extrajudicial em cartório de títulos e documentos é o caminho mais seguro, porque fixa data certa.
Quando não cabe
Nem toda ocupação gera dever de indenizar. Algumas situações afastam o direito.
- Quando houve consentimento expresso ou tácito dos demais herdeiros, sem oposição registrada.
- Quando o ocupante é o cônjuge ou companheiro sobrevivente e o imóvel era o único bem residencial a inventariar, hipótese de direito real de habitação.
- Quando o ocupante arca sozinho com despesas que beneficiam todos, como IPTU, condomínio e reformas necessárias, valores que entram na conta.
Esse último ponto merece atenção. É frequente que o herdeiro ocupante tenha custeado a manutenção do bem por anos. Esses valores são compensáveis, e a conta final pode ser bem diferente da expectativa inicial de quem pede.
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Como o valor é definido
O aluguel não é arbitrado por estimativa das partes. Costuma ser fixado com base em avaliação do valor locativo de mercado do imóvel, por perícia ou por parecer técnico apresentado nos autos.
Sobre esse valor aplica-se a fração ideal de cada herdeiro. Em uma herança dividida entre três filhos, por exemplo, cada um dos dois que não ocupam tem direito a um terço do valor locativo, e não à metade.
Onde o pedido é feito
Havendo inventário em curso, o pedido pode ser deduzido nos próprios autos, o que costuma ser mais rápido. Concluída a partilha e permanecendo o condomínio, a via é a ação autônoma de arbitramento de aluguel.
Em situações de conflito consolidado, o pedido frequentemente vem acompanhado de ação de extinção de condomínio, que busca a venda do bem e a divisão do produto entre os coproprietários.
O direito real de habitação
Vale detalhar essa exceção, porque ela encerra a discussão quando presente. O artigo 1.831 do Código Civil assegura ao cônjuge sobrevivente, sem prejuízo da participação que lhe caiba na herança, o direito real de habitação relativamente ao imóvel destinado à residência da família, desde que seja o único daquela natureza a inventariar.
Reconhecido esse direito, não há aluguel a arbitrar em favor dos demais herdeiros. A jurisprudência estendeu a proteção ao companheiro em união estável.
Uma observação sobre o desgaste
Esse tipo de demanda envolve irmãos, e o custo emocional costuma ser alto. Quando existe alguma abertura para diálogo, o acordo com pagamento parcelado ou com compensação na partilha resolve melhor e mais rápido do que a sentença.
Base legal e observação. Código Civil, artigos 1.314, 1.319, 1.322 e 1.831. Código de Processo Civil, artigos 610 e seguintes, quanto ao inventário. Este texto tem finalidade informativa e não constitui orientação sobre caso concreto. Cada situação exige o exame dos documentos que lhe são próprios.